上海东方明珠一景楼盘的房价和投资回报受多种因素影响，以下是一些基本的分析点：
房价
- 地理位置：东方明珠位于上海市中心，地理位置优越，这通常意味着房价较高。
- 配套设施：东方明珠周边有完善的商业、教育、医疗等配套设施，这些都会推高房价。
- 房屋条件：新房、二手房、装修状况等都会影响房价。
- 市场供需：上海作为国际大都市，房地产市场通常较为活跃，房价受供需关系影响较大。
具体房价需要参考以下数据：
- 房屋类型（住宅、公寓、商业等）
- 房屋面积
- 房屋楼层
- 周边环境和发展前景
投资回报
- 租金收益：投资回报的一个重要方面是租金收入。上海作为一线城市，租金水平相对较高。
- 资本增值：长期来看，房产价值可能会随市场波动而上升。
- 投资风险：房地产市场存在一定的投资风险，包括政策风险、市场风险等。
具体投资回报率可以通过以下公式计算：
[ 投资回报率 = \frac{（租金收入 + 资本增值）}{投资成本} ]
以下是一些可能影响投资回报的因素：
- 租金收入：租金水平取决于房屋类型、地理位置、市场供需等。
- 物业费、税费等成本：这些费用会减少净收入。
- 房产市场走势：市场上涨时，房产价值增加，可能带来更高的投资回报；市场下跌时，可能会减少回报或产生损失。
由于具体数据和计算需要依据实际市场情况和交易细节，以下是一个简化的例子：
假设购买一套100平方米的公寓，总房价为1000万元人民币，首付30%，贷款70%，年租金收入为10万元，物业费、税费等成本为5万元/年。
- 首付：300万元
- 贷款：700万元
- 年租金收入：10万元
- 年成本：5万元（物业费、税费等）
[ 投资回报率 = \frac{10万 + (1000万 - 300万) / 30}{1000万} = \frac{10万 + 333.33万}{1000万} = 34.33% ]
请注意，这只是一个非常简化的计算，实际情况会更加复杂。实际投资前，建议咨询专业的房地产顾问，进行详细的市场调研和财务分析。