上海东方明珠塔作为中国著名的地标性建筑，其估值中的风险因素主要包括以下几个方面：
市场风险：
- 经济波动：宏观经济的不稳定可能会影响旅游业和商业活动，进而影响东方明珠塔的游客数量和收入。
- 竞争加剧：周边地区可能新建或升级类似旅游景点，增加市场竞争。
运营风险：
- 游客流量波动：季节性因素、节假日安排、安全事件等都会影响游客流量。
- 维护成本增加：随着使用年限的增加，塔的维护成本可能会上升。
财务风险：
- 收入来源单一：东方明珠塔的主要收入来自门票、餐饮、购物等，若单一收入来源受到冲击，整体财务状况可能会受到影响。
- 投资回报周期长：作为一项长期投资，东方明珠塔的回报周期较长，资金流动性可能受到影响。
法律和政策风险：
- 政策变动：政府对旅游业的相关政策变动可能会影响东方明珠塔的运营。
- 土地使用政策：土地使用权的限制或调整可能影响东方明珠塔的未来发展。
技术风险：
- 设备老化：塔内设备可能随着时间推移而老化，需要定期更新或更换，增加维护成本。
- 网络安全：作为公众场所，东方明珠塔需要面对网络安全风险，如信息泄露等。
自然灾害风险：
- 地震、台风等自然灾害：这些自然灾害可能对东方明珠塔造成损害，影响其正常运营。
社会风险：
- 社会事件：如抗议活动、恐怖袭击等社会事件可能影响游客的到访意愿。
综合以上因素，对上海东方明珠塔进行估值时，需要综合考虑这些风险因素，并采取相应的风险管理和控制措施。