上海东方明珠塔的估值通常不会直接包含运营成本，但运营成本是评估其整体价值时需要考虑的重要因素。
在资产估值过程中，一般会从以下几个方面来综合考虑：
市场价值：这是指在正常市场条件下，资产能够带来的未来收益或现金流。
重置成本：指以当前市场价格重建该资产所需的成本。
收益法：根据资产预计带来的未来收益来估值。
成本法：根据资产的成本和历史数据来估算其价值。
在计算东方明珠塔的市场价值时，可能会使用以下几种方法：
- 直接比较法：寻找与东方明珠塔相似的其他地标建筑或旅游设施，比较它们的估值来确定东方明珠塔的价值。
- 收益法：估算东方明珠塔带来的旅游收入、广告收入等，然后根据这些收入预测未来的现金流，并折现至当前价值。
- 成本法：计算重建东方明珠塔的成本，并考虑其使用年限、折旧等因素。
运营成本（如维护费用、人力资源、管理费用等）是影响收益的一个关键因素。在实际操作中，这些成本可能会从预测的收益中扣除，以反映其真实的市场价值。但它们本身并不直接计入估值。
需要注意的是，不同的估值机构或方法可能会得出不同的估值结果，而且这些结果可能会因时间、市场状况、数据来源等因素而有所不同。